物业费由市场调节 调整须和业主协商

《北京市物业管理条例》5月1日起施行，专家解读物业费是否涨价等焦点问题

物业费由市场调节 调整须和业主协商

《北京市物业管理条例》（简称《条例》）今日起施行。《条例》首次提出可组建物业管理委员会，明确物业服务实行市场调节价并动态调整、小区停车位优先出售给业主，还针对专项维修资金的使用、业主大会的成立等作出专门规定。

《条例》实施后物业收费会涨价吗？物管会能起到什么作用？专项维修资金哪些方面将得到完善？针对业主关心的五个焦点问题，新京报记者采访多位专家进行解读。

焦点1

物业收费实行市场调节价并动态调整

解读：建立质价相符的市场秩序，不会造成物业费随意涨价

《条例》明确，物业服务收费实行市场调节价并适时调整。市住建部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。同时，物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业费时参考。

为何物业服务收费要实行市场价并动态调整？盛廷律所毕文强律师指出，有的小区物业十几年没涨过物业费，但不一定对业主有利。这种情况可能迫使物业公司为了生存，降低物业服务质量，甚至有些不负责任的物业公司还可能为了维持生存或者利润，去透支公共设施也就是物业本身的潜力。

“有些小区如果运行良好，可能50年甚至100年都不会出问题。但如果出现物业透支或者不进行养护等情况，可能30年或者更快就老化了，到最后损失最大的还是全体业主。”毕文强说，此次《条例》的规定，是试图建立一个质价相符、责权一致的市场规则和市场秩序。

有些业主担心，动态调价会让一些物业公司利用条款随意上涨物业费。对此，毕文强表示，《条例》明确要求物业管理行业协会定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，业主无需过于担心条款被滥用，导致物业费随意涨价。

此外，按照《条例》相关规定，物业费是业主和物业服务人协商的，也就是说，业主本身拥有确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格的权利。

北京物业管理行业协会法务部主任刘立华认为，物业费动态调整符合市场规律，且有助于维护享受物业服务并依法付费的市场秩序。“这一规定不会造成物业费随意涨价。决定物业费价格的重要因素是物业服务项目成本，物业费的调价属于应当由全体业主共同决定的事项，物业费调价必须经过物业公司与业主依法协商一致才能达成。”刘立华表示，希望大家从维护小区的正常运转、不断改善生活环境的角度看待物业费的调价，尊重小区中大多数人的选择。

此外，刘立华认为，物业公司提出调价前应考虑两方面因素，第一是物业服务质量是否获得了足够的认可，第二是通过依法定期公示相关信息，在物业费合理使用的情况下，取得多数业主对物业费调价必要性的认可。

焦点2

街道办、乡镇政府可组建物管会

解读：“物管会”能填补无业委会产生的真空，有利于保护业主利益

《条例》首次明确提出，街道办事处、乡镇人民政府可组建物业管理委员会。组建物业管理委员会的情况有三种：不具备成立业主大会条件；具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立；业主大会成立后，未能选举产生业主委员会。

同时，物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

也就是说，小区在业主大会不能成立或者业委会不能选举产生的情况下，街道、乡镇政府才会负责组建物业管理委员会。

“物管会”这一新事物，能为物业管理工作带来哪些利好？刘立华表示，物业管理委员会是一个临时过渡性机构，可以有效填补没有业委会产生的真空，在小区出现需要全体业主共同决定的时候，例如小区需要确定公共收益的使用方式，需要讨论修改小区内的《管理规约》《议事规则》时，及时组织业主对重要的事项进行表决，有利于保护全体业主的利益。

同时，他认为，物业管理委员会可以成为物业公司与小区业主加强沟通的桥梁，也可以监督物业公司提供物业服务质量的情况，维护业主的利益。

有业主疑惑，物业管理委员会是否会取代业主大会和业委会？毕文强认为，物业管理委员会绝不会抢夺业主的发言权。“这其实是从组织构建方面，让属地政府和属地居委会更好地履行职责、发挥作用，帮助业主更好地行使权利。”

其指出，物业管理委员会的优势在于，为属地政府和居委会与业主之间建立了一个更好的沟通渠道，在让辖区居民享有基本的安全保障、卫生保障和生活保障方面，将会更高效。此外，对于一些失管小区，也将能够更多地吸纳属地街道和居委会方面的支持。

焦点3

专项维修费不足首期筹集额30%应补足

解读：系操作性较强的续筹方式，有利于保障住宅楼及共有设施维修

此次《条例》第八十一条到第八十六条，用六条的篇幅对专项维修资金做出了规定。

其中，不仅明确了多种情形导致专项维修资金欠缺需要补足的情形，还专门规定：专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金。

刘立华指出，这一规定非常具有创新性和意义。“专项维修资金一定程度上可以说是住宅楼的治病钱，随着住宅楼使用年限增加，也会不断使用专项维修资金，总有用完的时候。现在，有些小区专项维修资金的剩余量已经很少了。但是，专项维修资金急需筹集的问题还没得到有效解决。”

刘立华表示，这一条款为专项维修资金提供了一个操作性很强的续筹方式，有利于保障住宅楼及小区内共有设施设备的维修，也有利于维护业主的利益。

焦点4

业主大会可通过住建部门投票系统表决

解读：解决业主组织共同决策的成本问题，可通过“北京业主”APP表决

此次《条例》对业主大会和业委会的组成、产生，以及相关权利和义务进行了明确。

具体来说，业主可以成立业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会可以决定选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务；确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格等事项。业主委员会执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，并履行召集业主大会会议，代表业主与业主大会选聘的物业服务人等职责。

毕文强指出，此次立法对业主大会的规定在体例上有可取之处。

例如，《条例》规定业主大会会议可以采用书面形式或者通过互联网方式进行；采用互联网方式表决的，应当通过市住房和城乡建设主管部门建立的电子投票系统进行，即可通过“北京业主”APP进行表决。

“其实业主组织运行最核心的问题是组织成本的问题。近年来业主组织在成长过程中一直存在多人为公共事务进行共同决策时成本比较高的问题，为了进一步便利业主组织进行决策，让会议和表决可以通过互联网方式进行，这是一个创新之举。”毕文强说。

此外，《条例》明确业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。毕文强指出，这让业主组织在进行共同决策时有据可循，能使业主的共同意志更科学有效地表达，从本质上推动业主组织和物业、服务人之间关系的理清，有利于维护双方的权利和义务。

焦点5

小区停车位优先出售或出租业主

解读：多数小区存在停车位不足，需更多配套规章管理

《条例》第八十八条规定，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。

刘立华指出，目前，北京市绝大多数小区都存在停车位不足的问题，有些小区停车位的缺口非常大，车位成为稀缺资源。这一条规定虽然不能“产生”更多车位，但是强调了车位应当首先满足业主需要，应当优先出售或出租给业主。“就我理解，这里说的‘优先’指的是使用优先，而不是同等价格前提下的优先。”

针对小区物业违规租售停车位，《条例》还明确了具体罚则。将车位、车库提供给业主以外的其他人的，责令限期改正，有违法出租所得的，责令退还违法所得，按每个违法出租车位处五千元以上一万元以下的罚款；拒不改正的，按每个违法出租车位处每月二千元的罚款。

毕文强认为，目前《条例》关于小区停车位的规定是一个导向性条款，未来还需要更多配套的规章制度来规范小区停车位的问题。（记者 吴娇颖）