“商改住”遭禁止“商改租”却渐成趋势

越来越多的城市推出“商改租”举措。

日前，重庆市政府发布的《重庆市现代服务业发展计划（2019—2022）》（下称《计划》）明确提出：鼓励房地产开发龙头企业开展住房租赁业务，允许将商办用房等按照规定改建用于住房租赁，引进和支持发展机构化、规模化住房租赁企业。

值得注意的是，近年来“商改住”在多地遭到禁止，而“商改租”则渐成趋势。对此，多位业内人士向《每日经济新闻》记者分析指出，将一些合适的商业项目转作住房租赁，既可以盘活商业物业的存量资产，也将有利于增加城市的住房租赁的供应，平抑房租价格。

“商改租”渐成趋势

对于居民住房服务，重庆市在《计划》中明确提出，加快制定培育和发展住房租赁市场的支持政策，进一步规范住房租赁交易行为，逐步完善住房租赁配套公共服务。鼓励房地产开发龙头企业开展住房租赁业务，允许将商办用房等按照规定改建用于住房租赁，引进和支持发展机构化、规模化住房租赁企业。

这也意味着，重庆商办用房改成用于住房租赁正式破冰，监管机构将有条件地允许规模化的企业参与其中。

《每日经济新闻》记者注意到，重庆商办用房的空置率一直处于高位水平，库存量较大。据世邦魏理仕发布的《2019年第三季度重庆房地产市场报告》显示，截至今年第三季度，重庆写字楼总存量为468万平方米，空置率为30.2%；第四季度预计还将迎约8万平方米的新增供应。

世邦魏理仕预测，未来三年，重庆写字楼市场新增供应较预期显著减少，至2023年市场存量增长不到30%。究其原因，一方面近期诸个写字楼项目转变用途，改为酒店、公寓或商业，或减少写字楼业态占比；另一方面，部分写字楼业主推迟入市、谨慎择时，或直接寻求整栋交易契机。至此，重庆写字楼市场逐步迈入存量时代。

西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐向《每日经济新闻》记者表示，在当前全国大部分城市商业物业库存较大、去化周期较长的情况下，将合适的商业项目转作住房租赁，既可以盘活商业物业的存量资产，也有利于增加住房租赁供应量，平抑房租价格。

事实上，在重庆之前，北京、上海、广州、深圳等城市已经出台了鼓励“商改租”的相关政策，为库存的商办性质用房提供了一条新的出路，“商改租”也渐成蔓延之势。

多地禁止“商改住”

“商改租”与“商改住”虽只有一字之差，但区别巨大。

今年11月15日，佛山市住建局发布通知禁止商办变公寓。今年8月，厦门已出台文件，禁止商办改住宅。

《每日经济新闻》记者统计发现，自2017年以来，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京等十余个城市纷纷发布政策限制“商改住”。而这些政策的共同点便是：不得将擅自将商业办公类项目改变为居住用途。

在“商改住”全面受阻的同时，“商改租”却在不少城市得到鼓励。

今年7月，广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局联合印发的《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，明确允许部分广州市内已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房在产权性质不改变的基础上，改造成住宅功能；用户的水、电、气价格也按住宅收费标准；但只能用于出租，不能销售。

记者查阅发现，各地出台“商改租”的政策依据主要来自于国务院2016年下发的一纸文件。

2016年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下称《意见》），允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

该《意见》发布后，广东、吉林、四川、海南、辽宁、江西、福建、河北、陕西、贵州、新疆、宁夏等多个省份纷纷公布细则，逐步放开“商改租”。

在四个一线城市中，深圳是最早进行“商改租”的。

2017年10月，深圳市政府在《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》中提出，“在符合城市规划和公共配套要求的前提下，经行政主管部门同意，允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变并按规定调整土地用途，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行，改建后的住房仅限租赁或整体转让，不得分割转让或以‘以租代售’等形式变相分割转让。”

在接下来的2018年1月，上海市在《上海市城市总体规划（2017-2035年）》的公告中，明确提到 “可以将多余存量的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅，用作公共租赁住房”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析指出，在一些地方商办物业改为住房被认为是违法、违章建筑而进行管控、打压，而重庆市这一政策也为商办物业解决库存问题提供了一个比较好的出路。“但需要注意一点，商办物业改造是有条件的，只能改为住房租赁进行租赁收取租金，而不能当作住房进行售卖。”每日经济新闻