政策加码 房地产金融调控升级

在“房住不炒”的基调下，涉房贷款调控力度持续升级。银保监办公厅近期发文表示，将在32个城市开展包括房地产业务授信政策执行、房地产开发贷款管理、个人住房贷款管理情况等方面银行房地产业务专项检查工作。与此同时，央行日前也要求银行进一步优化调整信贷结构，“点名”房地产行业占用信贷资源依然较多。

根据近期密集披露的A股上市银行中报，银行对涉房贷款普遍持较为审慎的态度，不仅个人住房贷款上半年增速同比普遍有所下滑，而且房地产开发贷款也均在实施较为严格的名单制，在择优选择授信对象的同时，进行限额管理。根据各家银行的表态和业内人士的分析，受制于监管政策持续收紧，下半年银行涉房资金端口将进一步扎紧，相关业务增速将持续放缓。

　　银行涉房贷款稳中有降

银行涉房贷款主要涉及个人住房贷款和房地产开发贷款两方面。从A股上市的大行及股份行数据来看，个人住房贷款增速整体已出现下滑。Wind数据显示，上半年上述银行个人住房贷款与2018年末相比增速为6.4%，低于去年同期近7%的增速。

Wind数据显示，四大行个人房贷上半年增速多数稳定在7%左右，其中建设银行增速仅为4.3%。股份制银行中，个人住房贷款增速已出现明显分化。中信银行、浦发银行、招商银行、华夏银行与去年末相比，个人住房贷款增速均在10%以上，分别为14%，13.1%，11.5%和10.7%。而平安银行、民生银行、光大银行分别为3%，4.8%，3.5%。不过，即便是超过10%的银行，增速普遍较去年同期也有所降低。

而在房地产开发贷款方面，目前大部分银行对房地产行业的授信都较为审慎，并实行十分严格的名单制，以控制相关的业务风险。

根据建行披露的数据，上半年其房地产开发贷款的增速同比下降6.55个百分点。与此同时，建行审慎择优开展房地产开发贷款，今年0.81%的不良率比年初下降0.3个百分点。

招商银行副行长王良在2019年中期业绩电话推介会介绍称，招行的房地产开发贷款在总行层面一直以来都是采取限额管理，即每年的增量贷款不超过一定数额，今年还会继续坚持限额管理的策略，预计下半年投放的房地产开发贷款数量会非常少。

一位股份制银行信贷审批部门相关人士对《经济参考报》记者表示，房地产企业一直是其所在银行重点监测的授信对象，该银行一直对房企的杠杆率进行实时的监测，并根据杠杆率动态调整授信审批的白名单。

　　房地产金融政策持续从严

银行审慎稳健的房地产贷款政策和整个国家层面“房住不炒”的政策基调不无关系。最近监管层再次密集释放出多个信号，预计后期房地产金融政策将会更加严格。

继7月窗口指导要求部分银行控制房地产贷款增速后，日前银保监会再次下发房地产业务专项检查的通知，重点检查32个城市的银行在四大领域的房地产业务，提出银行在信贷管理方面，要关注房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况，包括要加强集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等。8月30日，银保监会发布的《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》中，再度提及地方中小银行机构存在违规为“四证”不齐房地产项目提供融资、违规向关系人发放信用贷款等问题。

央行也在银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上，“点名”房地产行业占用较多的信贷资源，并提出对房地产信贷领域的具体要求。同时，在新的房贷利率对标LPR之时，央行就已明确强调房贷利率不下降。

新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼对记者表示，总体而言，从房地产金融角度看，目前调控已经并且将继续从三个方面实施：一是收紧银行信贷资金进入房地产市场，比如提高房地产开发贷款的条件，减少贷款额度；二是收紧资金借助信托等渠道进入房地产项目，比如对房地产信托进行“窗口指导”；三是收紧个人住房贷款条件、额度，提高贷款利率，并严控个人消费贷款、信用卡资金违规流入房地产市场。此外，还可能从严监管房地产企业发行企业债券。

融360大数据研究院分析师李万赋也对记者表示，从各监管部门的表态来看，目前涉房金融监管全方位从严，银行信贷、信托、基金、保险都迎来了全面的把控。

　　银行涉房资金端口将再扎紧

伴随着监管政策的趋严，多家银行表示将加强对涉房融资业务的全面管控，不论是个人房贷业务、房地产开发贷业务，还是相关的债券承销以及理财融资等业务，都将进一步严格准入，以及加强风险管控。李万赋也表示，下半年银行涉房贷款融资必然收紧，房地产开发贷增速将会有所回落。

招商银行中报指出，下半年，预计在居民杠杆水平升幅较快及房地产调控相关政策约束下，个人住房贷款增速较上半年将有所放缓。王良也表示，招行下半年会对房地产贷款采取更加稳健、审慎的投放策略，这既包括房地产开发贷款，也包括住房按揭贷款。

农行副行长王纬表示，将严格个人住房按揭贷款审核，落实好最低首付款比例、收入偿贷比等指标，加强借款人资质审核以及首付款来源收入真实性核查，严防虚假按揭和个人消费贷款挪用于购房。他还称，稳妥开展房地产企业债券投资、理财融资、债券承销等领域的类信贷业务，加强项目合法性、资金用途的核查，防止资金违规流入房地产市场。

业内人士表示，银行收紧涉房资金端口一方面是落实国家政策的需要，另一方面也有利于加强自身业务风险控制。有银行中报已经明确点出“房地产市场出现分化，房地产开发贷款风险有所上升。”

“针对像地方政府隐性债务、房地产和产能过剩行业等重点领域，我们会持续保持风险排查，持续摸清底数。同时对于大额潜在风险客户，逐户定策、明确责任，及时跟踪，把潜在的风险提前化解。”中国银行风险总监刘坚东表示。

董希淼也表示，在政策框架之内的个人住房贷款利率调整应该交由商业银行决定。但也要看到，近年来我国家庭部门的杠杆率上升较快，潜在风险不断累积。在近来流动性较为充裕、负债成本有所下降的情况下，商业银行应该保持清醒认识，审慎经营个人住房贷款业务，不向市场发出错误信号。这既是防控自身经营风险的需要，也有利于稳定家庭部门杠杆、抑制房地产市场泡沫。