小资家：养老地产市场扩容，评估行业迎来新机遇！

　　数据显示，至2018年末，中国60周岁及以上老年人已达2.49亿，占总人口的17.9%，比上一年度提高0.6%。预计本世纪中叶，中国60岁及以上老年人口接近5亿，将占总人口35%左右。人口老龄化已成为中国现阶段乃至21世纪的重要国情。预计到2030年，抚养比为22%；2050年，抚养比为27.9%，平均约3个劳动力需抚养一位老人。人口红利消失，老年抚养问题将成为社会核心问题。

　　文化背景分析

　　在中国传统文化中，“孝”被看作是最基本、最重要的德行之一，“养儿防老”和“养老送终”是“孝文化”的核心释义之一，家庭自助养老也成为“中国式养老”的通常方式。笔者看来，目前国内养老格局依旧是家庭养老占比居高，达95%以上，社区养老和机构养老因国情关系，尚未真正广泛普及，具有较大的发展空间。

　　主要分类

　　公办公营--即由相关公共管理部门投资、经营的养老机构。此类养老机构主要为福利性质机构，由公共部门指派或聘任专门的任职人员，日常运营经费来自于财政拨款和社会捐赠。

　　公办民营--即由公共部门投资、私人部门经营的养老机构。此类机构一般公共部门作为产权方通过招标或者直接采购的形式将养老机构的运营权移交给私人或企业经营，根据合作协议约定彼此参与程度，日常运营经费主要来自于经营收入。

　　公办民助--即由私人部门投资、私人部门经营，公共部门以长期政策优惠、资金或人员支持、购买床位等方式适当提供帮助。

　　民办民营--即由私人部门投资、私人部门经营，完全依靠市场机制调节的养老机构。这类机构主要为市场化运作，主要以利润为营业目的，公共部门一般不提供帮助；但出于养老机构天然具有一定的福利性，在老龄产业发展初期，民办民营项目也能从公共部门得到一定程度的支持。目前民办民营的养老市场格局为开发商、保险公司、养老地产投资运营商三分天下。国内已经进入及拟进入养老地产的知名房企超一百家以上，其中包括万科、绿城、复星、永泰、上实等著名房企。

　　评估行业趋势

　　养老地产的发展也将为评估行业带来新的业务方向，在评估此类地产时，首先要注意的是区分其产品模式，比如目前市场上的养老地产主要有三种产品模式——CCRC型、全龄社区型、老年公寓，针对不同的产品，其运营方式、盈利模式均有所不同，相对应的营业收入模式、运营成本及利润也均会有所差异。根据养老地产的特殊性，在评估方法选择上从成本及收益两个角度去考虑物业的整体价值。在市场调查方面，可扩大范围通过对类似经营模式的养老物业案例进行分析，以提取出市场平均利润等相关参数，同时也需充分了解并考虑项目的相关政策影响。由此将对于体现评估服务的专业性有着积极效应。