2017年广州楼市调控或加码

     相比北上深，同样是一线城市的广州，2016年楼市表现平稳，被业界称为价值“洼地”。截至2016年底，广州去库存效果显现，去化周期降至6个月。业内人士表示去年底不断出现的“高价地”，加上“穗六条”要求的3年社保缴纳期限到期，预计2017年广州房价上涨动力增加，这也意味着广州也面临调控加码的压力。

    合富辉煌监测数据显示，2016年广州市土地成交总量715平方米，相比2015年同比下降40%。其中居住用地成交452万平方米，相比2015年同比下降31%；商业用地成交253万平方米（占总量35%），相比2015年同比下降48%。土地出让总金额664亿元，相比2015年同比下降29%。

    由于广州力避“地王效应”，去年整个土地市场呈现明显的先抑后扬特点。记者采访了解到，上半年广州及时调整供地策略及节奏，推定向出让商业用地和外围居住用地。广州去年1-4月所推地块全部底价成交，到5月土地拍卖才产生溢价。尽管5月拍卖的居住用地均位于外围非核心区域，溢价率虽过百，但成交楼面地价大都低于8000元/平方米，对楼价传导有限。11月份，广州通过“限地价+竞配建”方式一次性集中出让18宗土地，获土地出让金309亿元，有地块楼面单价高达4.5万元，刷新广州地价记录。

    “外溢效应”在广州表现很明显。数据显示，2016年广州一手商品住宅成交超过80%在外围六区，其中黄浦区成交量高速增长并突破200万平方米，供求缺口达45万平方米。增城区成交创新高，首次突破300万平方米。合富辉煌集团副总裁谢宇宙晗表示，由于成交面积大部分集中在外围区，所以广州新房均价一直未迈入“2万元”时代。

    值得一提的是，广州去库存效果显著，成交量价齐升，去化周期降至6个月。据市场研究机构中地行统计，2016年住宅供应10.5万套，对比全年成交12万套来讲略有不足。目前全市可售货量约6万套，仅够半年去化。

    国家统计局发布的2016年11月下半月一线和热点二线城市住宅销售价格变动情况数据显示，济南、武汉、广州、郑州价格对比11月仍呈现上升态势，随后郑州、武汉、济南先后出台更为严格的限购政策，相比之下，广州政策收紧的压力正在加大。广州原定于去年12月26日出让的商业/居住用地，7宗延期出让、2宗终止出让，不排除与房价上涨压力较大相关。

    与北上深相比，广州依然处于相对宽松的政策标准，仍然有加码的空间。记者采访发现，广州在限购方面要求外地户籍需连续缴纳3年社保，而北上深均为5年。在限贷方面，广州明确有1套房且房贷结清，最低首付30%，而京沪则要求50%，深圳更高达70%。

    业界专家认为，广州2017年房价仍然存在上涨的动力。一方面，2013年11月出台的“穗六条”明确要求，非穗籍买家需有连续3年以上的个税缴纳证明或者社保缴纳证明，如今3年已经过去，这批非穗籍买家将被解除束缚，加速进入市场。此外，广州去年11月份集中供地，造成“高价地”不断出现，进一步了影响了楼市预期。

    相关市场机构认为，2017年，广州中心区新增供应将呈增加趋势，而外围区供货量相比2016年将有所减少，位于中心区的广钢新城、广纸新城、奥体广氮等板块楼盘销售单价将超过4万元人民币，在中心区房价的拉动下，广州全市新房均价也会大幅增加，届时广州将面临较大调控压力。

    广州房地产研究人士黎文江表示，2017年广州将继续通过控制好土地拍卖及地块分布，同时对商品住宅实施非市场化的操作手段，稳定市场预期及房价走势，从而避免调控政策大幅收紧。整体来看，广州房价降呈现稳中有升的趋势。