上海倒楼事件谁来保护购房者权益

□叶   檀

上海倒楼案将罕见的个人房贷抵押物损坏导致的还款问题推到了前台：房子都倒了，是不是可以不还贷了？这是小区业主们的疑惑。相关银行人士认为，从目前来看，借款人的还贷责任仍难以免除，“虽然客户也是受害者，不过这不影响银行和借款人之间的债权债务关系。抵押物不存在了，但是仍可以追索借款者的其他财产”（据新华社）。

“莲花河畔景苑”的业主们，不仅要承受房屋倒塌的痛苦，还必须继续履行向银行还贷的义务。银行振振有词地说，房屋倒塌不影响购房者与银行之间的协议，合同继续有效。更甚的是，有“专家”提出，如果所购房作为抵押品不存在，购房者需要提供别的抵押品，追索购房者的其他财产，购房者损失加倍。

房贷险无法依靠，即使是少数参加保险的购房者，除了“火灾、爆炸、暴风、暴雨、台风、洪水、雷击、泥石流、雪灾、地面突然塌陷”等不可抗力外，因“设计错误、原材料缺陷、工艺不善、建筑物沉降等原因以及自然磨损、正常维修造成的损失和费用”，保险人不承担赔偿责任。也就是说，保险保天灾不保人祸。而在自然灾害多发区域，保险不保自然灾害，经过汶川地震和上海倒塌楼房，保险业的软肋大曝光，我国建筑质量是老大难问题，保险公司对此绕道而行，房地产安全与质量问题的受害者基本上得不到保险公司的商业救济。

无论是开发商，还是倒塌楼房涉及的银行，提出的依据都是合同法。开发商在拒绝退房时表示，“由于没有法律、合同依据的补偿、退房要求，作为一家上市公司，我们将本着契约原则办事，不可能接受合同范围之外的要求。这是一个无法回避的现实。”同样，面对倒塌楼房的受害者，银行也振振有词地说，他们没有豁免购房者房贷的法律义务。

到底应该由谁承担消费者的赔偿义务？法律救济无疑是最后的途径。为了经济发展，在制订合同法过程中过分维护企业的权益，刻意忽视消费者的权益，才是问题的症结，也是我国产品质量问题层出不穷的关键。消费者找不到保护自己权益的利器。

设想一下，如果在合同之中约定，出现类似倒塌楼房的情况，能够豁免消费者的义务，开发商与质量监管部门必须加倍赔偿消费者的损失，同时必须承担消费者的精神损失费，还有哪家开发商敢无视消费者的权益，还有哪个产品监管部门敢伸手要钱大盖公章？这是提前把关的含义：不是多盖公章，而是建立公平的法律体系，进行严格执法。

房地产对消费者不公最典型的例子是，2000年1月30日国务院发布的《建设工程质量管理条例》，对工程质量责任问题作了划分，规定由工程建设单位(开发商)组织施工、监理、设计等单位按照法定的标准和程序进行验收，且验收合格后，工程即可交付使用。开发商自建自验，实在是咄咄怪事。此类显失公平的法规规章，迟迟不能更改，无怪乎消费者权益屡受侵害。事实上，政府发证机关发证之后，就意味着对质量的认可，理应对房屋安全、质量负责，绝对不能将责任推给开发商了事。

另一个保护购房者权益的可行办法是，在开发商回笼的预售款中，有必要建立业主保障的保证金，由第三方存管，直至工程验收合格，安全移交到购房者手中。以资金为房产安全和质量背书，是解决经济纠纷、保护弱势一方的最佳途径。如此也能避免预售房款催生的房地产资金杠杆，降低房地产市场的热度。

房地产市场化十年，迄今为止没有建立起行之有效的消费者保护制度，难道以后出现的所有案例都要由政府、开发商个别处理？